文/本刊記者 甄愛軍

　　雖然2015年因為樓市整體向好而使得市場整體庫存壓力稍有緩解，但未能改變“結(jié)構(gòu)性過剩”格局，2016年仍有部分城市將會面臨高庫存壓力，比如北海（樓盤）、茂名（樓盤）等。如果出于投資考慮，這些城市應(yīng)該排除在外。

　　樓市主題仍是“去庫存”

　　進入“白銀時代”的樓市，分化態(tài)勢更加明顯。2015年一線及部分中心城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯反彈，但也有部分城市深陷高庫存泥淖而無法自拔，可以預(yù)見，在2016年，樓市主題仍將是“去庫存”。

　　中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院日前發(fā)布的《中國住房報告（2015～2016）》（以下簡稱《報告》）指出，2015年房地產(chǎn)市場的住房形勢超出預(yù)期。一方面投資增速呈俯沖式下降，對經(jīng)濟增長直接貢獻幾乎為零；另一方面，庫存高企，去化壓力增大，商品住房過剩總庫存高達21億平方米，僅現(xiàn)房庫存去化就需23至24個月。

　　專家分析指出，當(dāng)前樓市面臨“結(jié)構(gòu)化過剩”局面。中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)副主任、中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示，當(dāng)前住宅市場步入“結(jié)構(gòu)性過?！睍r代，內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡，“一線城市供求矛盾突出”與“三四線城市供過于求”并存。陳晟告訴記者，目前商品住宅市場現(xiàn)房和期房都呈現(xiàn)過剩格局，現(xiàn)房方面，去化周期超過18個月以上的過剩供應(yīng)面積1億平方米；期房方面，去化超過2年的過剩面積達19.96億平方米。以2015年商品住房總庫存計算，總庫存預(yù)計達39.96億平方米，其中，期房庫存即在建房待售面積35.7億平方米，去化周期達4.5年，現(xiàn)房待售面積方面，庫存4.26億平方米，去化周期為23個月?！八晕覈姆康禺a(chǎn)市場進入一個去庫存的時期，并且是在相當(dāng)長的一段時期內(nèi)三四五線城市都要面臨的問題?！彼缡钦f。

　　梳理過去幾年內(nèi)需求變化情況不難發(fā)現(xiàn)，庫存壓力的形成，在一定程度上其實也是一個長期累積過程。易居研究院通過對包括北京（樓盤）、上海（樓盤）、杭州（樓盤）、武漢（樓盤）、溫州（樓盤）等在內(nèi)的35個城市自2010年以來市場需求狀況變化長期跟蹤監(jiān)測結(jié)果顯示，市場的高庫存壓力的形成，并非是在2015年突然發(fā)生。2010年35個城市庫存規(guī)模相對要小，2011年隨著限購限貸政策效應(yīng)的釋放，各大城市商品住宅庫存積壓現(xiàn)象比較明顯，庫存規(guī)模呈現(xiàn)逐月攀升的態(tài)勢。2012年隨著市場的回暖，35個城市庫存持續(xù)攀升的態(tài)勢有所遏制。2013年市場成交規(guī)模繼續(xù)上升，去庫存速度略有加快，部分月份出現(xiàn)了庫存規(guī)模下滑的良好態(tài)勢。2014年前三季度庫存持續(xù)攀升，到了第四季度則呈現(xiàn)高位盤整的格局（具體可見圖1）。

　　圖1 近年來35個城市新建商品住宅庫存量變化情況

　　數(shù)據(jù)來源：易居研究院

　　哪些城市壓力巨大

　　雖然目前市場整體由于庫存的微幅下降而使得壓力略降，但有部分城市庫存出現(xiàn)上升趨勢，2016年去庫存“壓力山大”。

　　經(jīng)過過去一年的消化，樓市庫存壓力稍有緩解。數(shù)據(jù)表明，截至2015年12月底，易居研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26090萬平方米，環(huán)比減少1.0%，同比減少4.4%。在2015年9月份，庫存規(guī)模在連續(xù)6個月出現(xiàn)環(huán)比下跌的基礎(chǔ)上出現(xiàn)過反彈，但并未持續(xù)，在第四季度則呈現(xiàn)了逐月下滑的態(tài)勢。同時，在庫存同比增幅保持連續(xù)53個月正增長態(tài)勢的情況下，2015年8月份首次出現(xiàn)負增長，并在四季度延續(xù)這樣一個趨勢。換而言之，目前已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)5個月庫存規(guī)模同比負增長的態(tài)勢。

　　但在去庫存的路上，往往幾家歡樂幾家愁，一線城市因為需求大增而出現(xiàn)供不應(yīng)求局面，但部分三四線城市至今仍舊面臨巨大庫存壓力而無法解脫。數(shù)據(jù)顯示，截至到2015年12月底，35個城市中，有13個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中茂名、太原（樓盤）和濟寧（樓盤）3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到56.3%、45.3%和37.9%。

　　從35個城市的具體數(shù)值看，北海的存銷比數(shù)值最高，為34個月。另外，類似煙臺（樓盤）、淮南（樓盤）的存銷比也比較高。這三個城市均為三線城市，且去庫存周期都超過2年的水平。相比而言，蘇州（樓盤）、南京（樓盤）、合肥（樓盤）、南昌（樓盤）和深圳（樓盤）的存銷比較?。ň唧w可見圖2）。