房價居高不下致使房產(chǎn)糾紛層出不窮，如今，城關(guān)區(qū)法院房產(chǎn)庭受理案件的數(shù)量呈逐漸攀升狀態(tài)。關(guān)于房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，雙方自愿簽訂的合同是否合法有效？購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓究竟應(yīng)該注意那些法律問題？本報記者就此采訪了城關(guān)區(qū)法院陶生蓮法官。
 

　　問：購房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效？

　　答：屬期待利益轉(zhuǎn)讓，合同有效。

　　“法無明文禁止即自由?！碧辗ü僬f，“法律對購房指標(biāo)能否轉(zhuǎn)讓的問題，僅設(shè)置了幾種禁止性規(guī)范，例如經(jīng)濟(jì)適用房、軍用房等不得轉(zhuǎn)讓，除此之外，法律并沒有明令禁止購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓，在這一塊，法律上屬于空白；其次，雖然《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，但它僅僅是對物權(quán)行為的限制，轉(zhuǎn)讓購房名額，并非物權(quán)范疇。因此，也不能作為合同無效的法律依據(jù)?！?/P>

　　職工按單位政策享有優(yōu)惠購房的權(quán)利，在與單位簽訂協(xié)議時，職工尚未實際取得房屋，因此，職工對房屋的權(quán)利只屬于資格權(quán)利，在法理上可歸為一種期待利益，屬于債權(quán)范疇。換言之，此類房屋轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)生的糾紛，屬于購房資格轉(zhuǎn)讓糾紛，并非房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛；轉(zhuǎn)讓行為不違反法律的強制性規(guī)定；沒有損害其他人利益，協(xié)議有效，雙方應(yīng)繼續(xù)履行。

　　問：無權(quán)屬證書的房屋轉(zhuǎn)讓是否有效？

　　答：不影響集資房資格轉(zhuǎn)讓合同的效力。

　　《物權(quán)法》規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。如前所述，集資房轉(zhuǎn)讓合同是集資建房資格的轉(zhuǎn)讓，并非房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，屬債權(quán)范疇。即使涉案房屋未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書，其法律效力是物權(quán)不發(fā)生變動，不影響集資房資格轉(zhuǎn)讓合同的效力。

　　問：經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓是否有效？

　　答：協(xié)議一律認(rèn)定無效。

　　對購買經(jīng)適房的人群，國家有嚴(yán)格的條件限制，購買人必須符合相關(guān)的條件。經(jīng)適房配售后，5年內(nèi)不得上市交易。確需轉(zhuǎn)讓的，由原購房人向市房地產(chǎn)行政管理部門申請回購，回購價格由市價格部門按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素確定。

　　在限制轉(zhuǎn)讓的年限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓，或?qū)①彿繖?quán)私自轉(zhuǎn)讓給沒有購房資格的人，以上行為違反國家關(guān)于購買經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)規(guī)定，法律認(rèn)定該類購房指標(biāo)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。

　　問：出賣人違約責(zé)任如何追究？

　　答：依照房屋現(xiàn)價的一定比例補償買受人。

　　對房屋合同產(chǎn)生的糾紛案件，審理時不能簡單地只按合同的有效、無效結(jié)果進(jìn)行處理。當(dāng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效時，出賣人應(yīng)按房屋現(xiàn)行市場價的一定比例補償買受人。這樣既對出賣人的惡意訴訟進(jìn)行了懲罰，又維護(hù)了合同的嚴(yán)肅性，同時還可以警示那些因房屋漲價而預(yù)謀毀約的人。(記者 許沛潔)