快樂收房

　　交房難，收房苦。如何才能用專業(yè)的收房知識，讓購房者在收房過程中規(guī)避風(fēng)險，快樂收房呢？四川致高守民律師事務(wù)所副主任林方平律師，結(jié)合多年的房產(chǎn)維權(quán)案例，為廣大的購房者提供七種“武器”，盡可能地幫助購房者避免在收房時權(quán)益受到損害。

　　第1種武器：判官筆

　　簽收房文件前先驗房 

　　先驗房后交費，再簽署收房文件是較為合理的收房程序，但是某些開發(fā)商為了方便自身工作或者為了規(guī)避購房者因房屋存在質(zhì)量問題拒絕收房而承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任要求先簽文件、繳費再交鑰匙。購房者應(yīng)盡量要求先驗房，再拿起“判官筆”簽署收房文件。如果實在無法改變收房流程，購房者也應(yīng)當(dāng)在收房文件上用手中的“判官筆”留下“未驗房”字樣，為日后維權(quán)留下有利證據(jù)。

　　第2種武器：三叉戟

　　確認(rèn)開發(fā)商是否達(dá)到交房條件

　　收房時，購房者應(yīng)當(dāng)使用“三叉戟”，檢驗開發(fā)商交房時應(yīng)向業(yè)主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，而且這三大證件必須為原件而不是復(fù)印件。不管購房合同是否有約定，取得《竣工驗收備案表》是法律規(guī)定開發(fā)商交房的必備條件之一。購房者還應(yīng)注意查驗《竣工驗收備案表》上是否有相關(guān)主管部門的備案意見及印章，房屋的交付應(yīng)符合購房合同上約定的交付條件，否則購房者有權(quán)拒絕收房并追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

　　第3種武器：量天尺

　　檢驗面積是否存在“縮水”

　　期房難免出現(xiàn)面積誤差，最高院司法解釋規(guī)定，房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與約定面積不符時，合同有約定的從約定，沒有約定的誤差比例在3%以內(nèi)的雙方據(jù)實結(jié)算，超過3%的買房人可以要求退房。收房時，購房者可向開發(fā)商索要《商品房面積測繪技術(shù)報告書》，如對商品房測繪面積有異議，可以到測繪單位查詢所購商品房面積的測繪情況，必要時可自己委托相關(guān)測繪單位，祭起“量天尺”重測面積。如遇到實測面積與合同約定不符，應(yīng)按照合同的約定主張權(quán)利(簽訂合同時應(yīng)注意分別約定清楚建筑面積和套內(nèi)面積以及誤差處理辦法，避免出現(xiàn)多付錢購買公攤面積的情形)。

　　第4種武器：霸王錘

　　檢驗房屋是否出現(xiàn)質(zhì)量問題

　　購房者在收房時，應(yīng)該舉起手中的“霸王錘”，仔細(xì)檢查自己所購房屋是否有質(zhì)量問題。如果在收房時發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，則應(yīng)先保存證據(jù)，然后立刻告知開發(fā)商。并同開發(fā)商一起確定出現(xiàn)的質(zhì)量問題是否屬于房屋主體存在問題。如果房屋的主體存在問題，購房者有權(quán)要求退房并要求賠償。如果是主體以外的質(zhì)量問題，應(yīng)及時要求開發(fā)商進行整改并在可能的情況下取得開發(fā)商書面整改時間的承諾，避免遭遇無限拖延。

　　第5種武器：金算盤

　　檢驗精裝房裝修是否符合約定

　　購房者如果購買的是精裝房，則應(yīng)該查驗自己購買的精裝房是否達(dá)到合同約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)。目前市場上一些精裝房聲稱2000元、3000元的裝修標(biāo)準(zhǔn)，但實際裝修標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)達(dá)不到宣稱的標(biāo)準(zhǔn)，甚至有的合同約定門窗為“高級”門窗，玻璃為中空玻璃或單層玻璃，這些約定的不確定性會增加購房者的維權(quán)難度，建議在精裝房合同中具體約定裝修使用的材料、設(shè)備的品牌、規(guī)格、等級、質(zhì)地、顏色、產(chǎn)地、價位，避免使用“優(yōu)質(zhì)”、“高檔”、“先進”、“相當(dāng)于”、“不低于”等含糊詞語。所以，購房者在收房時，必須充分運用“金算盤”這種武器，將開發(fā)商的裝修標(biāo)準(zhǔn)計算清楚，避免自己的權(quán)益受到損害。

　　第6種武器：黃金锏

　　查驗開發(fā)商是否擅自更改了規(guī)劃

　　按照規(guī)劃建設(shè)是地產(chǎn)項目的一個基本標(biāo)準(zhǔn)，但在現(xiàn)實生活中，某些開發(fā)商為了增大可售面積，可能擅自更改規(guī)劃，如原來規(guī)劃中有的景觀無故消失、小區(qū)規(guī)劃中的停車位被挪做它用等。除非因不可抗力的因素開發(fā)商不能隨意更改規(guī)劃。如果有更改，應(yīng)取得規(guī)劃管理部門的批準(zhǔn)，須通知所有業(yè)主，并征得業(yè)主的同意。如果開發(fā)商單方變更規(guī)劃，而業(yè)主并不知情時，購房者就應(yīng)當(dāng)使用“黃金锏”，直接向有關(guān)規(guī)劃設(shè)計部門聯(lián)系，核實開發(fā)商是否存在擅自更改規(guī)劃的行為。如果核實確實存在，那購房者就應(yīng)該保存證據(jù)并立即與開發(fā)商進行交涉，協(xié)商處理。如果協(xié)商不成，購房者可根據(jù)購房合同的約定要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。