2010年以來(lái)，各級(jí) 政 府 出 臺(tái) 了 一 系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，特別是2011年前三季度，中央及地方政府 針 對(duì) 商 品 房 和 保障房雙管齊下，行政和經(jīng)濟(jì)手段并用，限購(gòu)政策向二、三線城市擴(kuò)展，有600多個(gè)城 市 出 臺(tái) 了 房 價(jià) 控制。在北京，非北京市 戶 籍 家 庭 以 繳 納社 保 方 式 申 請(qǐng) 在 京購(gòu)房資格的，應(yīng)自提出 申 請(qǐng) 的 上 一 個(gè) 月往前推算60個(gè)月連續(xù) 在 京 繳 納 社 會(huì) 保險(xiǎn)，且提出申請(qǐng)之月須為正常參保狀態(tài)?！≠Y料照片

　　不動(dòng)產(chǎn)在市民生活中扮演著重要角色，房地產(chǎn)熱則將房屋推至民事法律糾紛的中心。為了在政策和利益間尋求突破，“借名買房”應(yīng)運(yùn)而生。所謂“借名買房”，是指實(shí)際出資人(借名人)借用他人名義購(gòu)買房屋，將房屋登記在他人名下，并約定由實(shí)際出資人享有房屋權(quán)益。但是，這種買房方式蘊(yùn)藏著風(fēng)險(xiǎn)，并且產(chǎn)生了許多糾紛。從北京市西城區(qū)人民法院近日調(diào)研中可發(fā)現(xiàn)，“借名購(gòu)房”暗藏六大風(fēng)險(xiǎn)。

　　規(guī)避政策借名購(gòu)房

　　從西城區(qū)法院審理案件中看出，買房人選擇“借名購(gòu)房”，主要有三大原因：

　　一是借名人不具備購(gòu)房資格。保障房政策和限購(gòu)令的實(shí)施，使得有購(gòu)房需求的人因不符合購(gòu)房條件而無(wú)法購(gòu)房，如非北京戶口在京納稅不滿五年不得購(gòu)房，家庭年收入超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。

　　二是借名人無(wú)法辦理銀行貸款。由于房屋價(jià)格上漲和銀行貸款政策調(diào)整，一些人雖有購(gòu)房資格，卻因銀行貸款審批未過(guò)而無(wú)法購(gòu)房，如年齡較大、即將退休或有大額貸款尚未償還。

　　三是為享受低價(jià)購(gòu)房的優(yōu)惠條件。一些單位對(duì)內(nèi)部職工購(gòu)房有優(yōu)惠條件，如團(tuán)購(gòu)、集資建房、公有住房私有(房改房)，交易價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，使得有需求的人借用單位職工的名義低價(jià)購(gòu)房。

　　三類主要案例

　　近年來(lái)，各種原因的“借名買房”不斷增加，由此引發(fā)的民事糾紛也呈上升態(tài)勢(shì)，案件類型多樣，主要有三類。

　　【案例一】

　　李先生和閻女士結(jié)婚后承租了李先生單位的公房。2004年，李先生承租的上述公房遇拆遷，拆遷安置的其中一套房屋位于西城區(qū)，應(yīng)由李先生購(gòu)買，但因李先生年齡較大，無(wú)法辦理銀行貸款。夫妻二人商定后決定以兒子名義購(gòu)房并辦理貸款手續(xù)。2005年5月，北京某地產(chǎn)公司與小李先生簽訂《北京市西城區(qū)危舊房改造拆遷就地安置協(xié)議》，協(xié)議載明的購(gòu)房人為小李先生，承租人為李先生。后小李先生與銀行簽訂貸款協(xié)議，但房屋首付款及大部分貸款均由其父母支付。

　　2010年，小李先生將李先生和閻女士訴至法院要求父母騰房，被法院判決駁回。2011年小李先生再次將父母告上法庭，要求確定房屋歸其所有，再次被法院駁回。無(wú)奈之下，父母二人只得將兒子告上法院，要求確認(rèn)房屋歸夫妻二人所有，法院最終判決支持了老兩口的請(qǐng)求。【案例二】

　　2003年4月，孫先生與李先生簽訂房屋買賣協(xié)議，約定由孫先生購(gòu)買李先生所有的房屋，同日孫先生支付定金。2003年4月李先生先后兩次收到孫先生給付的房款。因?yàn)閷O先生當(dāng)時(shí)是外地人，不能購(gòu)買此李先生單位上市的公房，為此經(jīng)孫先生的叔叔和嬸嬸協(xié)商，決定以叔叔的名義購(gòu)買，待孫先生有資格后再將房屋過(guò)戶至其名下。該房屋過(guò)戶所有手續(xù)和材料均是由孫先生親自辦理，取款憑證、收款收據(jù)、原產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)的過(guò)戶手續(xù)等均在孫先生處。

　　2003年5月，李先生與孫先生叔叔簽訂已購(gòu)公有住房首次上市房屋買賣合同，約定李先生將房屋出售給孫先生的叔叔，同年8月下發(fā)了房屋所有權(quán)證，登記產(chǎn)權(quán)人為孫先生的叔叔。

　　2006年孫先生叔叔去世，孫先生多次找到嬸嬸張女士辦理房屋過(guò)戶事宜，但遭到拒絕。2011年嬸嬸張女士起訴要求孫先生一家從房屋內(nèi)騰出，被法院判決駁回。張女士不服上訴，一中院認(rèn)為孫先生與其叔叔間存在借名買房關(guān)系，判決駁回上訴，維持原判。

　　【案例三】

　　王先生和程女士是夫妻，年近六十，因無(wú)法辦理銀行貸款，便以兒子名義簽訂了房屋買賣合同，購(gòu)買了一套住房。二老按約定支付了房屋首付款和相關(guān)稅費(fèi)后，辦理了房屋過(guò)戶，產(chǎn)權(quán)證上登記所有權(quán)人為其兒子小王先生，房屋貸款均由程女士以小王先生名義償還。后小王先生將房屋出售并簽訂買賣協(xié)議，買主將購(gòu)房款分次打入到王先生和程女士的銀行賬戶。