近年來(lái)，二手次新房成為不少年輕剛需族購(gòu)房置業(yè)的首選。不過(guò)由于交易形式五花八門(mén)，欠規(guī)范化，所以相比于一手新房，二手房在購(gòu)買時(shí)會(huì)顯得復(fù)雜些，往往產(chǎn)生糾紛的概率也大些，購(gòu)買時(shí)需多多留意。

　　交定金要約定雙方責(zé)任

　　案例：李先生在看中了一套二手次新房，無(wú)論是戶型還是朝向，他都很滿意，價(jià)格也適中，但是當(dāng)李先生提出要看房產(chǎn)證時(shí)，房主則要求先交定金。李先生覺(jué)得有點(diǎn)不靠譜，怕交了定金之后如果產(chǎn)權(quán)有問(wèn)題卻退不了定金，于是就推遲了交易。

　　說(shuō)法：律師表示，定金是買房人在簽訂購(gòu)房合同之前提供的一種擔(dān)保方式，交付定金后，如果不能簽訂購(gòu)房合同，買房人將可能面臨定金無(wú)法退還的風(fēng)險(xiǎn)。

　　針對(duì)本案例，賣方?jīng)]有理由要求在看房產(chǎn)證之前交付定金。如果李先生確實(shí)喜歡這套房子，而賣方又比較刁蠻的話，那建議李先生可通過(guò)與房主擬定定金合同的方式控制法律風(fēng)險(xiǎn)，在合同中約定，如果房主提供的房產(chǎn)信息存在真實(shí)性問(wèn)題或產(chǎn)權(quán)涉及抵押擔(dān)保、產(chǎn)權(quán)不清晰等問(wèn)題的，房主應(yīng)雙倍返還定金。

　　不要輕信中介人員的口頭承諾

　　案例：林小姐經(jīng)中介公司介紹，看中了一套一廳三房的二手房，總價(jià)為65萬(wàn)元。當(dāng)她擔(dān)心貸款額度有問(wèn)題時(shí)，中介公司很自信地告訴她可以幫她貸到45萬(wàn)元。于是她就很快簽訂了購(gòu)房協(xié)議，并向中介公司支付了3萬(wàn)元的定金和5000元的中介費(fèi)用。但是，后來(lái)銀行按照林小姐的還款能力和這套房子的價(jià)值，只能批貸30萬(wàn)元。林小姐便找到中介公司表示想放棄購(gòu)買這套房，并要求退回先前支付的中介費(fèi)和定金，理由是中介公司承諾可以幫她貸到款，卻做不到。而中介公司則表示，協(xié)議上并沒(méi)有說(shuō)保證能貸到款，中介費(fèi)和首付款不能退。

　　說(shuō)法：律師表示，中介公司作為買賣中間方，為了促成雙方的交易，一般都會(huì)想盡辦法滅掉買賣雙方的各種疑惑和擔(dān)憂，一些職業(yè)道德相對(duì)較差的中介人員甚至?xí)陬^承諾打包票能夠幫忙解決各種問(wèn)題，但是一旦發(fā)生問(wèn)題時(shí)則拍拍屁股不承認(rèn)。

　　針對(duì)林小姐的案例分析，銀行的實(shí)際借款數(shù)額未能達(dá)到預(yù)期，并不影響購(gòu)房協(xié)議的成立，除非購(gòu)房協(xié)議中有對(duì)此情況做約定。而買房者也沒(méi)有中介公司做過(guò)承諾的證據(jù)材料，所以在維權(quán)時(shí)將十分被動(dòng)。因此，買房人要學(xué)會(huì)合理評(píng)估自身經(jīng)濟(jì)情況和貸款實(shí)際，或者咨詢銀行工作人員，不能輕信中介公司協(xié)助貸款、提供擔(dān)保的口頭承諾，或者應(yīng)當(dāng)要求其出具書(shū)面承諾或?qū)⑵鋵?xiě)入購(gòu)房合同，以免產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于按揭購(gòu)房的購(gòu)房者，律師建議在簽訂協(xié)議時(shí)與對(duì)方明確如果因?yàn)橘I方、房子甚至銀行的原因，而無(wú)法如預(yù)期貸到款，雙方各自應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任問(wèn)題。

　　賣主遷移戶口問(wèn)題應(yīng)明確

　　案例：小張去年買了一套二手房，最近他打算將戶口從湖南老家遷過(guò)來(lái)，但這時(shí)才發(fā)現(xiàn)賣方一家的戶口都還沒(méi)有遷出，導(dǎo)致他無(wú)法將戶口遷進(jìn)來(lái)。糾纏幾個(gè)月之后，對(duì)方才愿意將戶口遷出。

　　說(shuō)法：戶口遷移一直是二手房交易中糾紛最多的問(wèn)題之一，甚至有些買方將賣方告上法庭都難以解決。而公安部門(mén)也表示，沒(méi)有權(quán)力強(qiáng)制要求賣方將戶口遷出已經(jīng)賣出的房屋地址。小張算是比較幸運(yùn)的了，沒(méi)有遇到老賴的賣家，要不然這個(gè)問(wèn)題就算糾纏幾年都不一定能搞定。所以，律師建議，在購(gòu)買二手房的時(shí)候，千萬(wàn)不能忽略了戶口遷移的問(wèn)題，應(yīng)該在合同中明確約定，最好是要求在買方交付完房款之前，賣方就必須將戶口遷出。否則等到房款全部還清了才發(fā)現(xiàn)對(duì)方的戶口沒(méi)有遷出，那就容易吃啞巴虧了。

　　家具家電贈(zèng)予需合同約定

　　案例：小曾去年在父親的支持下購(gòu)買了一套三房的二手房。在談價(jià)錢(qián)的時(shí)候，賣方說(shuō)家具家電要搬走太麻煩了，愿意留下來(lái)贈(zèng)給小曾。小曾對(duì)于賣方留下的電視機(jī)和幾部空調(diào)都很喜歡，因?yàn)檫@樣，小曾還妥協(xié)少砍價(jià)5000元。于是就簽了合同，付了首付，并逐一辦理過(guò)戶手續(xù)。

　　不過(guò)等到賣家交付房子時(shí)，小曾一開(kāi)門(mén)才傻了眼。他發(fā)現(xiàn)，所有的家具家電都被搬走了，甚至連水龍頭都被帶走了，屋內(nèi)只剩一片狼藉。小曾打電話給賣方理論，賣方則表示當(dāng)時(shí)只是說(shuō)可以贈(zèng)送而已，但是現(xiàn)在其老家的弟弟剛好需要一批家電家具，所以就全部搬回去了。

　　說(shuō)法：經(jīng)了解，在簽署合同時(shí)，小曾與賣方并沒(méi)有就贈(zèng)送家具家電等事宜進(jìn)行約定，贈(zèng)予的事情只是賣方口頭承諾而已，所以吃虧之后，小曾也沒(méi)有充足的證據(jù)證明對(duì)方曾經(jīng)承諾過(guò)。不過(guò)律師表示，如果賣方是在房屋已經(jīng)實(shí)際交付之后再次進(jìn)入房屋搬走家具家電的話，買方則可通過(guò)追究賣方的侵權(quán)責(zé)任，甚至追究其刑事責(zé)任的方式來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。因?yàn)榉孔右呀?jīng)交付了，房子包括室內(nèi)的一切東西都應(yīng)該屬于買方，在未經(jīng)買方同意的情況下，擅自進(jìn)入并搬走東西侵犯了買方的合法權(quán)益。(南方)