業(yè)主在辦理新房貸款時(shí)，首付款是按照購(gòu)買時(shí)的市場(chǎng)價(jià)作為參考，并根據(jù)個(gè)人貸款次數(shù)和個(gè)人貸款的信譽(yù)程度進(jìn)行多方面的審核來制定貸款比例。與新房貸款相區(qū)別的是，辦理二手房屋貸款是根據(jù)“二手房評(píng)估價(jià)”作為參考。所謂評(píng)估價(jià)是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況，通過銀行指定的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估而計(jì)算出來的。一般二手房評(píng)估價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)。

  評(píng)估價(jià)大多為二手房市場(chǎng)價(jià)值的80%-90%，部分房屋會(huì)更低。

  一手房首付計(jì)算方式：

  首付款=總房款-客戶貸款額

  貸款額=合同價(jià)(市場(chǎng)價(jià))×80%(首次貸款額度最高可達(dá)80%)

  二手房首付 計(jì)算方式：

  凈首付款=實(shí)際成交價(jià)-客戶貸款額(凈首付款：不包括國(guó)家稅費(fèi)以及中介服務(wù)傭金的首付款)

  貸款額=二手房評(píng)估價(jià)×80%(首次貸款額度可達(dá)80%)

  貸款額估算方式，可用合同價(jià)×85%，預(yù)估出大致評(píng)估價(jià)格。

  律師答疑：購(gòu)買"二手房"要注意規(guī)避哪些問題？

  單位宿舍的舊房，能否轉(zhuǎn)讓？“二手房”辦過戶手續(xù)時(shí)，原業(yè)主一直不肯簽字，怎么辦？

  1.買房前，必須確認(rèn)賣房人已取得《房屋所有權(quán)證》。

  按照我國(guó)《物權(quán)法》第十六條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。同時(shí)該法第十七條還規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

 《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)屬證書受國(guó)家法律保護(hù)。《房屋所有權(quán)證》作為房屋權(quán)屬證書，是國(guó)家對(duì)房屋所有權(quán)的確認(rèn)。作為購(gòu)房者在購(gòu)買二手房時(shí)，必須審查出售方是否已取得《房屋所有權(quán)證》而且盡量查明賣方提交的《房屋所有權(quán)證》是真實(shí)的。

  2.買房時(shí)，必須查明房屋的土地使用權(quán)性質(zhì)。

  我國(guó)目前的土地性質(zhì)分為“國(guó)有”和“集體所有”兩類。國(guó)有土地使用權(quán)取得方式包括劃撥、出讓、出租、作價(jià)入股等；集體土地使用權(quán)包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等。

  在不同土地權(quán)屬性質(zhì)前提下，土地使用權(quán)的取得方式有所不同，出讓取得的土地使用權(quán)交易時(shí)不存在額外的費(fèi)用，如果是劃撥的土地在交易時(shí)會(huì)補(bǔ)交土地出讓金，增加交易成本。所以購(gòu)買二手房時(shí)還必須弄清所購(gòu)房屋土地使用權(quán)取得方式。

  3.如果房屋屬夫妻或家庭成員共同財(cái)產(chǎn)，須取得共有人同意出售的聲明。

  有讀者反映，買“二手房”時(shí)，遇到夫妻一方拒絕簽字而導(dǎo)致買賣無法成交。余軍律師解釋說，按照我國(guó)合同法和民法通則的規(guī)定，共有人未獲得其他共有人同意，擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，其行為無效。

  所以在購(gòu)買“二手房”時(shí)，買房人應(yīng)查清該房屋是否存在其他共有人，如果存在其他共有人，必須要求其同意出售房屋，如夫妻一方出售房屋，應(yīng)要求另一方書面確定同意出售。

  按照我國(guó)《合同法》第230條規(guī)定，出租方出售房屋時(shí)應(yīng)通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

  依據(jù)上述規(guī)定，在購(gòu)買那些在租的“二手房”時(shí)，買房人應(yīng)考察所購(gòu)房屋是否存在租賃關(guān)系，如果存在的話，應(yīng)落實(shí)出售人的出售行為是否已通知承租人，且已得到承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的認(rèn)可。

  5.所購(gòu)房屋沒有被司法機(jī)關(guān)財(cái)產(chǎn)保全、查封，沒有設(shè)定抵押權(quán)。

按照我國(guó)法律規(guī)定，被司法機(jī)關(guān)依法查封的房產(chǎn)在一定期限內(nèi)是不能交易過戶的。同時(shí)根據(jù)  《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，抵押人處理抵押房屋，應(yīng)獲得抵押權(quán)人同意，否則不得轉(zhuǎn)讓房屋。按照上述規(guī)定，購(gòu)買“二手房”應(yīng)審查擬購(gòu)房屋是否設(shè)有抵押權(quán)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，房屋抵押應(yīng)辦理抵押登記，并在權(quán)屬證書上記載抵押情況。所以，審查房屋是否設(shè)有抵押權(quán)，可審 查權(quán)屬證書原件是否有抵押的記載。