業(yè)主在辦理新房貸款時，首付款是按照購買時的市場價作為參考，并根據個人貸款次數和個人貸款的信譽程度進行多方面的審核來制定貸款比例。與新房貸款相區(qū)別的是，辦理二手房屋貸款是根據“二手房評估價”作為參考。所謂評估價是根據當時的市場情況，通過銀行指定的專業(yè)評估機構進行房產價值評估而計算出來的。一般二手房評估價低于市場價。

  評估價大多為二手房市場價值的80%-90%，部分房屋會更低。

  一手房首付計算方式：

  首付款=總房款-客戶貸款額

  貸款額=合同價(市場價)×80%(首次貸款額度最高可達80%)

  二手房首付 計算方式：

  凈首付款=實際成交價-客戶貸款額(凈首付款：不包括國家稅費以及中介服務傭金的首付款)

  貸款額=二手房評估價×80%(首次貸款額度可達80%)

  貸款額估算方式，可用合同價×85%，預估出大致評估價格。

  律師答疑：購買"二手房"要注意規(guī)避哪些問題？

  單位宿舍的舊房，能否轉讓？“二手房”辦過戶手續(xù)時，原業(yè)主一直不肯簽字，怎么辦？

  1.買房前，必須確認賣房人已取得《房屋所有權證》。

  按照我國《物權法》第十六條規(guī)定：不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。同時該法第十七條還規(guī)定：不動產權屬證書是權利人享有該 不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

 《城市房屋權屬登記管理辦法》第5條規(guī)定，房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權屬證書受國家法律保護?！斗课菟袡嘧C》作為房屋權屬證書，是國家對房屋所有權的確認。作為購房者在購買二手房時，必須審查出售方是否已取得《房屋所有權證》而且盡量查明賣方提交的《房屋所有權證》是真實的。

  2.買房時，必須查明房屋的土地使用權性質。

  我國目前的土地性質分為“國有”和“集體所有”兩類。國有土地使用權取得方式包括劃撥、出讓、出租、作價入股等；集體土地使用權包括集體建設用地使用權、宅基地使用權等。

  在不同土地權屬性質前提下，土地使用權的取得方式有所不同，出讓取得的土地使用權交易時不存在額外的費用，如果是劃撥的土地在交易時會補交土地出讓金，增加交易成本。所以購買二手房時還必須弄清所購房屋土地使用權取得方式。

  3.如果房屋屬夫妻或家庭成員共同財產，須取得共有人同意出售的聲明。

  有讀者反映，買“二手房”時，遇到夫妻一方拒絕簽字而導致買賣無法成交。余軍律師解釋說，按照我國合同法和民法通則的規(guī)定，共有人未獲得其他共有人同意，擅自處分共有財產的，其行為無效。

  所以在購買“二手房”時，買房人應查清該房屋是否存在其他共有人，如果存在其他共有人，必須要求其同意出售房屋，如夫妻一方出售房屋，應要求另一方書面確定同意出售。

  按照我國《合同法》第230條規(guī)定，出租方出售房屋時應通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。

  依據上述規(guī)定，在購買那些在租的“二手房”時，買房人應考察所購房屋是否存在租賃關系，如果存在的話，應落實出售人的出售行為是否已通知承租人，且已得到承租人放棄優(yōu)先購買權的認可。

  5.所購房屋沒有被司法機關財產保全、查封，沒有設定抵押權。

按照我國法律規(guī)定，被司法機關依法查封的房產在一定期限內是不能交易過戶的。同時根據  《物權法》、《擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》的規(guī)定，抵押人處理抵押房屋，應獲得抵押權人同意，否則不得轉讓房屋。按照上述規(guī)定，購買“二手房”應審查擬購房屋是否設有抵押權。根據《城市房地產抵押管理辦法》的規(guī)定，房屋抵押應辦理抵押登記，并在權屬證書上記載抵押情況。所以，審查房屋是否設有抵押權，可審 查權屬證書原件是否有抵押的記載。