房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”即將結(jié)束，市場(chǎng)冷熱不均。在熱點(diǎn)城市出現(xiàn)“搶房潮”的同時(shí)，部分城市成交量表現(xiàn)平淡。業(yè)界分析稱，這與多地上調(diào)房貸利率不無(wú)關(guān)系，個(gè)別城市甚至出現(xiàn)銀行停止受理房貸的現(xiàn)象。

    《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，目前銀行信貸政策呈現(xiàn)明顯收緊之勢(shì)，盡管尚未出現(xiàn)銀行普遍停貸的現(xiàn)象，不過(guò)首套房貸八五折的優(yōu)惠利率已經(jīng)成為歷史，主流銀行當(dāng)前的房貸利率大部分上調(diào)至九折以上，個(gè)別銀行開始執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

    分析人士指出，房貸政策收緊使得購(gòu)房門檻提升，成本增加，將直接影響到剛需群體的入市熱情。

    

    成色 金九銀十部分樓市表現(xiàn)平淡

    一直以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“金九銀十”總是備受關(guān)注。隨著前三季度結(jié)束，今年國(guó)慶長(zhǎng)假期間的成交情況無(wú)疑成為第四季度成交的風(fēng)向標(biāo)，進(jìn)而影響到整個(gè)全年的市場(chǎng)走勢(shì)。

    市場(chǎng)機(jī)構(gòu)CRIC研究中心在對(duì)全國(guó)49個(gè)城市，20家企業(yè)以及上百個(gè)項(xiàng)目跟蹤調(diào)研后指出，今年國(guó)慶期間房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱不均，部分城市表現(xiàn)平淡。

    一方面，10月長(zhǎng)假期間多數(shù)城市周度成交量環(huán)比9月均有所下降。調(diào)研的49個(gè)城市中，僅7個(gè)城市有所上漲。該機(jī)構(gòu)指出，國(guó)慶長(zhǎng)假期間各地交易中心停止備案是造成黃金周成交量遠(yuǎn)小于9月周均水平的重要原因；此外，與去年同期相比，三線城市成交情況明顯好于一二線城市。

    

    CRIC研究中心分析師楊晨青告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“我們調(diào)研的24個(gè)一二線城市中僅10個(gè)城市成交量高于去年黃金周期間，而其他14個(gè)城市較去年國(guó)慶期間成交量全部下降，廈門、石家莊跌幅甚至達(dá)到80%以上；與一二線城市相比，25個(gè)三線城市則完全相反，只有6個(gè)城市較2012年黃金周成交量有所下降，其余城市全線上漲”。

    

    在楊晨青看來(lái)，供應(yīng)不足致使“銀十”以來(lái)部分城市市場(chǎng)成交平淡。各房企2011年以前的土地儲(chǔ)備已經(jīng)基本消化完畢，而2011年以及2012年初恰逢企業(yè)拿地低潮，致使現(xiàn)在多數(shù)企業(yè)貨量不足，2012年底至今成交的土地還未能進(jìn)入市場(chǎng)成為商品住宅供應(yīng)。

    他表示，傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”的推盤旺季普遍出現(xiàn)在9月，10月市場(chǎng)供應(yīng)漸少使得成交略遜于9月。此外，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)推廣渠道越來(lái)越多，房展會(huì)對(duì)市場(chǎng)的影響正逐年趨弱，今年國(guó)慶期間各地的房展會(huì)關(guān)注度也不及往年。

    

    楊晨青還指出，銀行普遍收緊個(gè)貸使得剛需、改善型需求入市門檻有所提升，審批條件從嚴(yán)、首套房貸利率上浮等已經(jīng)成為各銀行的共識(shí)，甚至個(gè)別城市個(gè)別銀行已經(jīng)暫停個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。

    利空 主流銀行房貸利率普遍上調(diào)

    一二線城市，銀行收緊房貸正成為普遍現(xiàn)象。除了北京等城市普遍上調(diào)房貸利率以外，近期廣州、天津、武漢等地多家銀行都以“額度用盡”為由暫停房貸業(yè)務(wù)。以北京為例，當(dāng)前主流銀行首套房貸利率報(bào)價(jià)均為九折以上。自2012年一季度以來(lái)，首套房貸八五折利率在北京全線鋪開，成為推動(dòng)市場(chǎng)復(fù)蘇、提振購(gòu)房者信心的重要因素之一。但從2013年5月開始，多家銀行逐步取消八五折利率優(yōu)惠。目前僅有數(shù)家外資行依然提供八五折優(yōu)惠利率，但是受制于較為苛刻的條件，市場(chǎng)份額極為有限，首套房貸利率主流報(bào)價(jià)已經(jīng)提到了九折以上。

    

    鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，從首套房貸利率批貸的結(jié)果來(lái)看，八五折利率優(yōu)惠占比從4月開始穩(wěn)步下滑，到9月占比達(dá)到43.6%，為2012年3月以來(lái)的最低。從目前的銀行口徑來(lái)看，仍有幾家主流銀行的首套房貸利率報(bào)價(jià)維持在九折，部分銀行已上調(diào)至95折，甚至是基準(zhǔn)利率。通常年底銀行的信貸額度都會(huì)減少，預(yù)計(jì)四季度銀行的利率報(bào)價(jià)還會(huì)呈上漲的趨勢(shì)。

    張旭表示，受2012年八五折利率全線鋪開以及年中的兩次降息影響，首套商貸利率在2012年前三季度穩(wěn)步下滑，其后則保持低位運(yùn)行的穩(wěn)定局面，2013年二季度以來(lái)出現(xiàn)上行態(tài)勢(shì)。今年9月，首套房貸批貸的平均利率為5.80%，為基準(zhǔn)利率的八九折。從目前銀行的報(bào)價(jià)估計(jì)，11月、12月的銀行批貸后的首套房商貸的平均利率水平將會(huì)達(dá)到九五折以上。