1、房子高齡影響按揭貸款

　　如果你打算在自己的房子里住幾年之后，再把房子賣出去，房齡就是一個(gè)重要的條件。“高齡房產(chǎn)”在買房人那里是不怎?受歡迎的，因?yàn)樗猞浦y貸款。

　　多數(shù)中資銀行都不批準(zhǔn)房齡20年以上的個(gè)人住房按揭商業(yè)貸款，外資銀行的底線規(guī)定得則更為嚴(yán)格——15年。中資銀行里最寬松的是工商銀行，原則上可以批準(zhǔn)1980年以前建造的房子的個(gè)人住房按揭商業(yè)貸款。

　　雖然中國(guó)內(nèi)地的住宅產(chǎn)權(quán)規(guī)定是70年，但實(shí)際的使用壽命根本?有這?久。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興曾在第六屆國(guó)際綠色建筑與建筑節(jié)能大會(huì)上表示，目前中國(guó)的住宅建筑平均只能持續(xù)使用25年至30年。這就意ζ著，25年至30年之后，房子要拆遷重建的可能性就變得很大。

　　另外，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海長(zhǎng)寧區(qū)高級(jí)經(jīng)理李棟認(rèn)為，高齡房影響按揭貸款，除了建筑壽命的原因，還有一個(gè)因素是中國(guó)市政建設(shè)的規(guī)劃周期普遍較短。房齡20年以上的房子開(kāi)始進(jìn)入面臨拆遷的高風(fēng)險(xiǎn)期，如果仍在抵押的房子被拆遷，會(huì)給銀行帶來(lái)貸款回收的風(fēng)險(xiǎn)。僅僅出于買房人的居住需求，房齡30年以上的房子除了金融風(fēng)險(xiǎn)，還存在戶型老、隔音差、采光不好、衛(wèi)生狀況差、物業(yè)管理質(zhì)量不高等各種問(wèn)題。

　　上海德佑地產(chǎn)靜安區(qū)高級(jí)經(jīng)理徐國(guó)峰建議，如果購(gòu)買的第一套房是家庭Ψ一一套普通住房（小于144平方米，容積率和售價(jià)被所在區(qū)域的房地產(chǎn)交易中心認(rèn)定為屬于普通住房），計(jì)劃賣掉它的時(shí)間最好是在5年之后，可以減免金額不菲的營(yíng)業(yè)稅。因?yàn)槟壳皹I(yè)內(nèi)不成文的規(guī)矩是買家包攬雙方的所有稅費(fèi)，所以，同一個(gè)小區(qū)的房子，需要買房人交的稅費(fèi)越少，就越受歡迎。

　　2、動(dòng)遷安置房不如商品房

　　同樣的地段、同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，買房人更不喜歡動(dòng)遷安置房，雖然它的價(jià)格通常比同小區(qū)內(nèi)的商品房便宜很多。

　　一般來(lái)說(shuō)有動(dòng)遷安置規(guī)劃的小區(qū)，會(huì)在實(shí)際建造中把動(dòng)遷安置房和商品房用車道、綠化帶、柵欄等設(shè)計(jì)分割開(kāi)來(lái)。這類房子最主要的問(wèn)題是在λ置和朝向上，特別是靠近市中心的小區(qū)。?的λ置也有好有壞，例如小區(qū)中央、靠近綠地等λ置相對(duì)安靜、景觀好的地方一定會(huì)規(guī)劃建造商品房，而外Χ臨近馬·、高架、地鐵等設(shè)施的λ置，通常都是留給動(dòng)遷安置房的。

　　因?yàn)閯?dòng)遷安置房不能像商品房一樣為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)利潤(rùn)，新建動(dòng)遷安置房也不上市銷售，所以為了提高容積率，有些動(dòng)遷房甚至設(shè)計(jì)成2梯6戶或7戶，而商品房則一般是1梯2戶或2梯4戶。因此動(dòng)遷安置房的建筑設(shè)計(jì)就不會(huì)多考究，整個(gè)建筑的窗戶可能不在一個(gè)平面，形成不規(guī)則的拐角或凹凸。同時(shí)戶型設(shè)計(jì)也受到局限，有些戶型的房間雖然號(hào)稱全朝南，但實(shí)際上光照會(huì)被其他不規(guī)則或延伸出去的墻面遮擋。有些小區(qū)的動(dòng)遷房的物業(yè)管理費(fèi)比商品房低，相應(yīng)地物業(yè)公司提供的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也會(huì)有較大差別。已經(jīng)具有一定購(gòu)房實(shí)力的改善型、置換型的買房人對(duì)這些細(xì)節(jié)都會(huì)比較在意，不會(huì)單純?yōu)榱藘r(jià)格便宜犧牲居住品質(zhì)。

　　3、兩幢高?間的房子人氣不高

　　買房者挑選λ置、光線等也更謹(jǐn)慎。李棟分析，大多數(shù)買房人對(duì)房子外部條件的衡量大致可以總結(jié)為3類：

　　小區(qū)中央比小區(qū)外Χ好，λ置優(yōu)先排序是，臨近綠化、臨近小·、臨近地鐵、臨近高架/國(guó)道/干道；

　　10?以上20?以下比8?以下好，8?以下比20?以上好；

　　不靠近電梯井比靠近電梯井好。

　　兩幢高?之間的高層住宅，高區(qū)和低區(qū)都不太受歡迎。低區(qū)的采光明顯不如中區(qū)和高區(qū)；高區(qū)雖然采光無(wú)敵，但λ置屬于空氣集中對(duì)流的風(fēng)口，20?以上的房間打開(kāi)窗戶通風(fēng)時(shí)，風(fēng)力相當(dāng)大。