在二手房買賣中，一般以賣方房屋存在貸款、買方也許貸款購房，以及買方需要通過貸款方式購買無房貸的房產(chǎn)兩種情況居多，下面就兩種情況分別予以介紹
一、買方以按揭付款的方式購買賣方正在按揭的房地產(chǎn)
買賣雙方須經(jīng)過兩步走，一是賣方提前償還銀行貸款，與銀行解除債權(quán)債務(wù)關(guān)系，撤銷抵押登記；二是買方申請二手房貸款，以所購住房作為新貸款的抵押擔(dān)保，辦理抵押登記。
二、買方以按揭付款的方式購買房地產(chǎn)
第一步，買方向銀行提出新的貸款申請，貸款額按照下列公式計算：貸款額＝所購住房市場價格×二手房貸款成數(shù)。
第二步，賣方與買方到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
第三步，銀行與買方申辦新的抵押登記手續(xù)，銀行對買方發(fā)放貸款，根據(jù)買方的授權(quán)，將貸款劃到買賣雙方的托管資金賬戶上。
二手房貸款還款方式目前各大銀行主要以等額本息還款法和等額本金還款法兩種方式為主，先對兩種還貸方式及適宜人群做一介紹：
一、等額本息還款法，是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均相加分?jǐn)偟竭€款期限的每個月中。作為還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。該還款方式適合有穩(wěn)定收入的人群。
二、等額本金還款法，貸款人將本金分?jǐn)偟矫總€月內(nèi)，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。該還款方式適合還款初期階段有一定現(xiàn)金持有量、且無其他投資需求的人群。
自2010年以來，國家加強了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，樓市新政對二手房貸款的產(chǎn)生了一定的影響，作為購房者要關(guān)注這些政策變化，以免因無法按時獲得貸款而承擔(dān)違約責(zé)任。
變化一：外地人貸款設(shè)門檻，要求外地購房人購房必須提供一定年限以上的納稅或社保證明方可申請貸款。
變化二：批貸、放款周期延長。新政后二手房貸款不得不說的又一大變化即是批貸、放款周期的延長，這主要是緣于銀監(jiān)局“先抵押后放款”的通知要求，目前銀行是在客戶批貸→過戶→辦理抵押登記手續(xù)→銀行見他項權(quán)利證后才會放款，而在新政前，買賣雙方過戶見契稅票后銀行即可放款給業(yè)主。
變化三：貸款紀(jì)錄審核嚴(yán)，三套房停貸。新政后，銀行已陸續(xù)開始通過“認(rèn)房又認(rèn)貸”來認(rèn)定二套房和三套房。
變化四：貸款額降低、首付增加。
變化五：逾期紀(jì)錄審核更嚴(yán)。銀行對借款人的個人信用資質(zhì)審核更加苛刻
變化六：銀行流水與收入證明要相符，貸款房屋房齡受限。
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