2007年 2月，王某與錢某簽訂售房協(xié)議，約定王某將房屋作價80萬元售與錢某，先付77萬元，尾款3萬元作為押金，待王某在3 年內(nèi)遷出所有戶口即付該款。超過3年未全部遷出，從2010年2月起，每滿一年扣除押金1萬元。
王某與單某曾于2005年8月離婚，單某獲取房屋折價款30萬元后自行解決居住，但單某的戶口并沒有從該訴爭房屋遷出。現(xiàn)王某與單某的戶口仍在訴爭房屋內(nèi)未遷出。錢某想要起訴王某將其與單某戶口遷出，并要求王某承擔(dān)違約責(zé)任。
律師點(diǎn)評 要求賣主遷出戶口 法院不支持
北京濟(jì)和律師事務(wù)所趙鴻江律師指出，二手房買賣合同一方當(dāng)事人因戶口遷出問題提起訴訟，因戶口遷移屬于行政管理問題，不屬于民事案件的受理范圍，故對買受人要求出賣方將戶口遷出的訴訟請求不予支持。
但買受人可以以賣方逾期遷出戶口構(gòu)成違約為由，要求出賣方承擔(dān)違約責(zé)任，這屬于民事案件受理范圍。
正是由于存在法律空白，如果原業(yè)主在賣房后遲遲不遷出戶口，在法律上也不構(gòu)成侵權(quán)，新業(yè)主如果要維權(quán)確實(shí)較難，目前常用的方法是與原業(yè)主溝通。
合同明確落戶事宜 不遷走算違約
趙鴻江說，法律沒有強(qiáng)制對方戶口遷走，但合同規(guī)定了違約責(zé)任，這就算違約，需要負(fù)法律責(zé)任。在合同中明確落戶相關(guān)事宜，是一種不得已的保護(hù)手段。
本案中，王某與錢某簽訂的《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》不違反我國法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。依法成立的合同受法律保護(hù)，當(dāng)事人應(yīng)嚴(yán)格履行合同約定的義務(wù)。
錢某作為訴爭房屋的購買方，已依約支付了購房款77萬元，但王某未能按照合同約定遷出戶口，其行為已構(gòu)成違約。
在補(bǔ)充協(xié)議中雙方約定，房屋買賣押金3萬元的返還以王某將所有戶口遷移出訴爭房屋為對價，王某對此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。違約金應(yīng)以補(bǔ)償性為主，兼具懲罰性。
趙鴻江強(qiáng)調(diào)，二手房買賣合同，雙方應(yīng)約定賣方戶口遷出問題，如未約定，訴訟中買方提出，法院可能以“非屬民事法律關(guān)系調(diào)整范圍”為由不予支持。
對戶口遷出的約定，應(yīng)注意到該住處除出賣人以外是否存在其他近親屬或親屬的戶口。
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