誤區(qū)一：不通過中介無法貸款買房

    張女士看中朋友出售的一套房子，但她無法做到全額支付房款，只能通過貸款來購買。兩人希望通過中介來辦妥這件事，但一打聽，中介需要收?。比f多元的服務(wù)費，部分中介公司還另收１０００－３０００元的所謂“過戶費” ，而實際在辦理貸款、過戶時需要交納的費用仍需自理。這么一算，張女士除房款及相關(guān)稅費，另外需要承擔(dān)的費用近２萬元，她和朋友都覺得不劃算，但自己去銀行ａ辦理貸款又不清楚具體程序，“只知道銀行為新房辦貸款，個人也能去辦理二手房貸款嗎？”

    破解

    其實，目前很多銀行都推出了針對二手房買賣的業(yè)務(wù)，個人申請貸款同樣方便。

    比如，交通銀行今年上半年推出的“益居通”新型二手房貸款，簡化了貸款程序，取消了律師見證環(huán)節(jié)，使貸款審查審批工作在３個工作日便可完成。此外，該產(chǎn)品還改變了過去強賣房屋保險的方式，讓貸款人自愿選擇。

    在收費方面，該產(chǎn)品取消了評估費，而且不收提前還款違約金。同時服務(wù)費比市場平均價低一半多。如一筆４０萬元以下貸款，同行業(yè)服務(wù)費普遍在３０００元以上，而該產(chǎn)品只需一次性交納人民幣１３００元，即可辦妥申請事宜。

    另外，有些銀行在做二手房貸款的同時，還引進(jìn)了資金托管業(yè)務(wù)，力圖解決買賣雙方最擔(dān)心的資金安全問題。比如，浦發(fā)銀行的“保付通”賬戶，買賣雙方使用該賬戶可以擺脫中介，自行辦理二手房買賣手續(xù)，不僅可以節(jié)省一半費用，而且將錢放在銀行能夠保證資金的安全。

    “保付通”賬戶相當(dāng)于一個保險柜，二手房買賣雙方可約定轉(zhuǎn)賬日期或轉(zhuǎn)賬條件，買方先將房款或首付存入，然后辦理過戶等手續(xù)，待房屋買賣完成，房款即可轉(zhuǎn)入賣方賬戶，這樣對交易雙方都起到了擔(dān)保的作用。

    據(jù)記者了解，一般情況下，通過中介機構(gòu)進(jìn)行二手房交易，需要交納５‰—６‰的手續(xù)費，如果購買中介提供的房子，則要交納２．５％－３％左右的中介服務(wù)費。但通過銀行開立“保付通”賬戶，可以將費用縮減到２．５‰，首付款免收手續(xù)費。

    而現(xiàn)實中如果不出意外，個人辦理二手房貸款速度其實更快。因為按照大多數(shù)中介公司的程序，需要買房者先將首付款打到其公司賬號，然后由公司財務(wù)出具收訖票據(jù)，然后通知買賣雙方持相關(guān)證件去辦理貸款，待過戶、銀行放貸等完畢，中介公司才會將買方的首付款支付給賣方，比起個人交易多了兩個步驟。

    誤區(qū)二：按揭成數(shù)按房價算

    小李畢業(yè)后在京工作五年，手中有２０萬元存款，最近打算購買一套建于上世紀(jì)８０年代末的二手房，房屋總價為４８萬元，但讓小李郁悶的是，２０萬元竟然還不夠支付首付。

    對此，一位中介公司負(fù)責(zé)人告訴記者，房屋能貸多少款要由銀行來進(jìn)行評估，一般來講，上世紀(jì)８０年代的房子銀行一般只能做到六成按揭，而在評估時為降低風(fēng)險，一般會按成交價的九折計算房款，即４８００００×９０％×６０％＝２５９２００，銀行貸款會取整數(shù)，即２６萬元。這樣計算下來，小李需要承擔(dān)的首付為２２萬元，而加中介服務(wù)費、貸款相關(guān)手續(xù)費、契稅等，小李需要有２４萬－２５萬元才夠。

    破解

    專家提醒，購買二手房不同于買新房，首付比例一定要多準(zhǔn)備一成，即辦理七成房貸，需要準(zhǔn)備四成房款，而辦理六成房貸，則至少需要具有一半房款才可以。此外，二手房交易時一定要約定好稅費的承擔(dān)，以及在物業(yè)辦理轉(zhuǎn)戶時可能產(chǎn)生的水、電、煤氣等費用，尤其需要注意的是公共維修基金，如果賣家沒有交過這筆費用，則日后會由房屋所有人即買方來承擔(dān)。

    【相關(guān)鏈接】貸款時須準(zhǔn)備８種材料

    １． 個人借款申請表

    ２． 申請人和共有人有效身份證和戶口簿

    ３． 房屋買賣合同

    ４． 規(guī)定比例的首付款證明

    ５． 所購房屋的房地產(chǎn)權(quán)證

    ６． 房產(chǎn)評估報告

    ７． 家庭收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明

    ８． 銀行要求的其他文件、