案例一：分清“居間”與“委托”

　　郝女士生意繁忙，為圖省心，她找了一家中介公司代辦買(mǎi)房事宜。2009年11月，經(jīng)中介公司介紹，她買(mǎi)下了北京東城區(qū)的一處二手房。入住之后，郝女士發(fā)現(xiàn)該房屋的供暖費(fèi)沒(méi)有結(jié)清。郝女士認(rèn)為中介公司在房屋交易過(guò)程中審查失職，故起訴至法院，要求中介公司為其支付拖欠的供暖費(fèi)。中介公司辯稱，雙方不存在居間合同關(guān)系，郝女士簽的是《單獨(dú)委托過(guò)戶協(xié)議》，僅委托中介公司代辦房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。過(guò)戶之外的事情，中介公司概不負(fù)責(zé)。

　　法官審理查明，郝女士確實(shí)沒(méi)有簽過(guò)《居間服務(wù)合同》，只簽了一份《單獨(dú)委托過(guò)戶協(xié)議》。該協(xié)議約定：中介公司為郝女士提供權(quán)證代辦服務(wù)，郝女士支付委托過(guò)戶費(fèi)用37700元。法官注意到，該房屋的成交價(jià)是165萬(wàn)元，按市場(chǎng)慣例，委托過(guò)戶費(fèi)一般不超過(guò)3000元。37700元的費(fèi)用明顯高于市場(chǎng)價(jià)格，占房屋成交價(jià)的2.28%，與居間服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)頗為近似。對(duì)此，中介公司的說(shuō)辭是，雙方簽署了《單獨(dú)委托過(guò)戶協(xié)議》，“一個(gè)愿打，一個(gè)愿挨”。

　　法官向郝女士解釋，《居間服務(wù)合同》和《單獨(dú)委托過(guò)戶協(xié)議》不同，二者對(duì)應(yīng)的法律關(guān)系分別是居間合同關(guān)系與委托合同關(guān)系，中介公司承擔(dān)的相應(yīng)法律義務(wù)也不同。缺少了關(guān)鍵的《居間服務(wù)合同》，郝女士很難證明雙方之間存在居間合同關(guān)系。聽(tīng)罷，郝女士對(duì)法官說(shuō)：“我買(mǎi)房子的時(shí)候工作忙，就想找中介公司代理一下，不明白這‘代理’二字是指居間還是委托?，F(xiàn)在才知道，供暖費(fèi)沒(méi)結(jié)清是吃了小虧，沒(méi)簽《居間服務(wù)合同》才是上了大當(dāng)！”思慮再三，郝女士準(zhǔn)備繼續(xù)搜集有力證據(jù)，另行起訴，于是撤回了本案的訴訟。
 

　　消費(fèi)者買(mǎi)賣(mài)二手房時(shí)，常說(shuō)要找中介公司“代理”一下，卻不知口語(yǔ)的“代理”一詞在中介行業(yè)中對(duì)應(yīng)著兩種不同的法律關(guān)系———居間合同關(guān)系與委托合同關(guān)系。一些中介公司恰是利用了消費(fèi)者的這種無(wú)知，蓄意混淆上述兩種法律關(guān)系，從而規(guī)避責(zé)任，牟取不當(dāng)利益。郝女士的遭遇，就是中介公司混淆概念、“偷梁換柱”的典型案例。

　　居間服務(wù)是中介公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)，需承擔(dān)較多義務(wù)和較大的風(fēng)險(xiǎn)。在二手房交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方是委托人，中介公司是居間人。居間人不能以委托人的名義簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，僅能以自己的名義居中斡旋，傳達(dá)雙方意思，起牽線搭橋的作用。居間服務(wù)受到《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》等特別法的約束，法律方面掣肘較多，相關(guān)部門(mén)的監(jiān)督也較為嚴(yán)格。

　　委托業(yè)務(wù)僅是中介公司的“副業(yè)”，內(nèi)容主要是代辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、代為辦理貸款等，收費(fèi)條件是完成委托的事項(xiàng)。委托服務(wù)沒(méi)有專門(mén)的行政法規(guī)、規(guī)章予以約束。

　　實(shí)踐中，中介公司混淆居間合同關(guān)系與委托合同關(guān)系的手段有兩種，一種是通過(guò)簽約的方法：中介公司將上述代辦業(yè)務(wù)寫(xiě)進(jìn)《居間服務(wù)合同》，使買(mǎi)房人產(chǎn)生誤解，以為代辦業(yè)務(wù)是居間業(yè)務(wù)的必要附隨，二者屬于同一種法律關(guān)系。二是個(gè)別中介公司欺騙消費(fèi)者以《單獨(dú)委托過(guò)戶協(xié)議》代替《居間服務(wù)合同》，一旦產(chǎn)生訴訟，就以“意思自治原則”(法院的判決應(yīng)尊重雙方自愿簽訂的合同)為盾進(jìn)行答辯。

　　案例二：防止中介的“口說(shuō)無(wú)憑”

　　張小姐想要購(gòu)買(mǎi)一套二手房自住。該房屋價(jià)格略高，令她猶豫不決。中介公司的業(yè)務(wù)員李明(化名)向她游說(shuō)：“我們公司在銀行有關(guān)系，貸款的利率也可以打七折！但是，為了不暴露銀行的關(guān)系，這個(gè)承諾不能寫(xiě)在居間合同上。”李明還口頭承諾，如果房屋沒(méi)有成功過(guò)戶，中介公司免收中介費(fèi)。張小姐盤(pán)算：利率打折后自己就能夠買(mǎi)得起這套房子；即使房子沒(méi)買(mǎi)成，也不用給中介公司錢(qián)，不妨先簽合同試試。在中介公司的安排下，張小姐與房主簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并與中介公司簽訂了《居間服務(wù)合同》及《傭金確認(rèn)書(shū)》。但直到約定的交付房款之日，中介公司也沒(méi)有把承諾的低息貸款辦理下來(lái)，張小姐只得與房主解約。

　　一個(gè)月后，張小姐接到法院的傳票，中介公司起訴她支付居間服務(wù)費(fèi)3萬(wàn)元。張小姐認(rèn)為自己不應(yīng)支付居間服務(wù)費(fèi)，她向法官轉(zhuǎn)述了李明的口頭承諾，并要求與李明當(dāng)面對(duì)質(zhì)。中介公司則稱，己方?jīng)]有叫“李明”的員工，也從未作出任何口頭承諾，根據(jù)《居間服務(wù)合同》的約定，只要買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，張小姐就應(yīng)當(dāng)交納居間服務(wù)費(fèi)，且張小姐已經(jīng)簽署了《傭金確認(rèn)書(shū)》予以確認(rèn)。張小姐恍然大悟，自己上了中介公司的當(dāng)，除了名字，她對(duì)“李明”一無(wú)所知，何談對(duì)質(zhì)。因?yàn)閺埿〗阋材貌怀鋈魏巫C據(jù)證明口頭承諾的存在，法院對(duì)張小姐的說(shuō)法不予采信，判決張小姐敗訴。