晨報記者 徐運 唐佳

    下半年樓市受到年尾效應(yīng)、調(diào)控政策欲出壓力的影響，不少開發(fā)商更多會采取跑量的營銷策略，因此房價變化方面，預(yù)期漲幅相對會較為緩和。從購房者方面看，總價基本控制在180萬－220萬元之間的樓盤依舊會受到置業(yè)者的青睞。而二手房方面則由于掛牌量急降，或價高而有價無市，經(jīng)過連續(xù)數(shù)月的上漲，目前不少二手房價已觸及購房者的心理底線，而購房者的追漲心理也在近期有所削弱。

    外環(huán)剛需盤性價比下滑

    2013年的下半年已過半，從第三季度房價的成交走勢看，1.5萬－2萬元/平方米單價的樓盤在整個樓市中占三成，其行情已出現(xiàn)了5%－10%左右的增長。

    從目前樓盤的成交區(qū)域看，2萬元/平方米單價的樓盤主要集中在南匯、松江、嘉定等外環(huán)板塊。漢宇地產(chǎn)市場研究部分析師朱春峰認(rèn)為，由于受到今年房價快速上漲的影響，這些區(qū)域2萬/平方米單價的項目數(shù)量比去年有明顯增加。從性價比方面看，相比去年呈現(xiàn)下滑的趨勢，但相比外環(huán)內(nèi)區(qū)域的項目，其性價比還是比較明顯的。根據(jù)項目的品質(zhì)看，從全市的角度，均為剛需樓盤，但從區(qū)域板塊角度看，基本是板塊內(nèi)的改善型樓盤。

    另據(jù)上海搜房統(tǒng)計，從近期上海住宅開盤走勢看，新盤供應(yīng)量大幅上升，市場上近80%的房源皆在80-120平方米范圍內(nèi)，十月推盤戶型小于90平方米的剛需產(chǎn)品并不多，多戶型樓盤推盤量較大。

    二手房成交現(xiàn)膠著局面

    經(jīng)過連續(xù)數(shù)月的上漲，目前不少二手房源的價格已觸及了購房者的心理底線，而購房者的追漲心理也在近期有所削弱。本該同樣火熱的“銀十”呈現(xiàn)膠著局面，不少區(qū)域掛牌房源稀少，就算有，或因價高而有價無市，或因種種原因一直賣不出去，成為“老大難”房源。

    今年9月全市二手房共計成交28292套，成為了二手市場成色最足的“金九”。然而，成交量的攀升客觀上也導(dǎo)致了掛牌量的急劇減少，8月下旬時，全市二手住宅掛牌量為13.18萬套，而到了目前的10月中旬，已下滑至12.84萬套。

    供應(yīng)量的快速下滑，意味著市場上有效房源的大量消耗。據(jù)德佑地產(chǎn)張江店經(jīng)理莫道明介紹，經(jīng)過9月以來的大量消耗，目前張江地區(qū)主要樓盤的有效掛牌房源數(shù)量都非常有限，大多數(shù)樓盤只有兩三套比較誠意出售的房源，其余的掛牌房源都是價格過高，乏人問津。

  

    這樣的情況目前已給部分樓盤的成交帶來一定的阻礙。據(jù)介紹，9月時，中遠兩灣城的成交頗為火爆，但是隨著大量高性價比房源的消耗，進入10月后，小區(qū)的成交情況已大不如前。此外，房東的漲價行為已造成了客戶越來越大的心理抵觸。由于附近的某一手樓盤以4萬多元/平方米的價格開盤，中遠兩灣城的不少房東紛紛將價格上調(diào)至接近4萬元/平方米的水平，而客戶目前的追漲心理已有所緩解，心理價位依然停留在前期的3.5萬元左右，由此導(dǎo)致雙方的嚴(yán)重分歧。

    在今年3月因政策末班車引起的二手成交高潮過去后，樓市曾一度進入了膠著、拉鋸的局面。而在經(jīng)過“金九”的成交高峰后，樓市膠著、拉鋸的暗流也逐漸開始涌動。