看房確認(rèn)書是目前房地產(chǎn)中介企業(yè)在從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)過(guò)程中，普遍使用的法律文件之一。中介公司在陪同買方看房前，都會(huì)要求買方簽署看房確認(rèn)書。通過(guò)看房確認(rèn)書來(lái)固定中介公司帶看房屋的事實(shí)，以及防止買方私下成交等“跳單”情況的發(fā)生。近年來(lái)，在二手房交易過(guò)程中，由購(gòu)房者簽訂的看房確認(rèn)書引發(fā)的糾紛不斷，購(gòu)房者由于所謂的“跳單”行為即私自與房主成交被房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)訴至法院的事件也時(shí)有發(fā)生。

　　看房確認(rèn)書通常會(huì)使用通用格式描述該套房產(chǎn)的具體地理位置，門牌號(hào)碼，中介機(jī)構(gòu)等信息；最主要的部分，則是對(duì)客戶看房后的未來(lái)購(gòu)買行為，提供了約束。如：看房后若干時(shí)間內(nèi)若要購(gòu)買該套房產(chǎn)，必須通過(guò)該中介。否則，需支付違約金若干（多為房?jī)r(jià)的1%）?！翱捶看_認(rèn)書”屬于雙方自愿達(dá)成的一份合約，只要其內(nèi)容合法，雙方均應(yīng)遵守?？捶看_認(rèn)書是中介公司提供了服務(wù)的證明，如果雙方是自愿簽署的，那么該看房確認(rèn)書就具有法律效力，購(gòu)房者應(yīng)按約定履行義務(wù)。在雙方未解除看房確認(rèn)書的情況下，購(gòu)房者私下與房主或其他中介公司簽訂房屋買賣合同進(jìn)行交易，就應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　看房確認(rèn)書大都是由房產(chǎn)中介公司事先單方擬定并針對(duì)不特定的購(gòu)房者重復(fù)使用的，購(gòu)房者一般不參與擬定協(xié)商過(guò)程，因此看房確認(rèn)書屬于格式合同。依據(jù)我國(guó)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，格式合同是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的合同。如果看房確認(rèn)書中存在格式條款，且提供格式條款的一方存在借此免除自身責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，則該條款無(wú)效。我國(guó)《合同法》規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。如果提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。例如，有的房產(chǎn)中介公司的“看房確認(rèn)書”還特別約定：“在簽訂確認(rèn)書后的X年內(nèi)，購(gòu)房者不能私下里或者通過(guò)其他中介購(gòu)買他們帶看過(guò)的房屋，否則，要向房產(chǎn)中介公司支付違約金”。這樣的約定顯然侵犯了購(gòu)房者的契約自由選擇權(quán)，加重了購(gòu)房者的責(zé)任。這實(shí)際上是要求被告獨(dú)家委托原告提供中介服務(wù)，但卻并未規(guī)定取得獨(dú)家委托權(quán)的中介方作為對(duì)價(jià)所要承擔(dān)的主要義務(wù)，這就限制了購(gòu)房者選擇服務(wù)的權(quán)利，加大了購(gòu)房者的責(zé)任。因此，根據(jù)合同法的規(guī)定該條款應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，既然是無(wú)效條款，自然不能成為房產(chǎn)中介公司請(qǐng)求賠償?shù)囊罁?jù)。所以，對(duì)于“看房確認(rèn)書”中關(guān)于違約責(zé)任的格式條款，依法不具有效力。

　　目前，市場(chǎng)上廣泛使用的看房確認(rèn)書具有委托合同的性質(zhì)，或作為委托合同內(nèi)容的補(bǔ)充，其內(nèi)容涵蓋客戶委托居間的意思表示、居間成功的報(bào)酬、傭金支付的時(shí)間、違約責(zé)任。同時(shí)，簽署看房確認(rèn)書還表明中介公司向客戶提供了房源信息等居間服務(wù)。作為購(gòu)房者，在簽訂看房確認(rèn)書之前，一定要弄清楚這是個(gè)什么性質(zhì)的法律文書，簽了以后要承擔(dān)什么樣的責(zé)任。簽了“看房確認(rèn)單”，意味著你從中介處獲得了房產(chǎn)出售信息，如果你又通過(guò)其他中介或私下買了這套房子，所簽“看房確認(rèn)單”將成為一個(gè)證明你違約的有力證據(jù)?？捶空吆炗啞翱捶看_認(rèn)單”后，如最終促成交易的非該中介，那么該中介要求其支付全部中介費(fèi)的做法是違背公平合理原則的，但是，由于該中介為看房者提供了房源信息，帶看房者看房又付出了勞動(dòng)力，為此，該中介如提出適當(dāng)費(fèi)用，也是合理的。當(dāng)然，提供格式合同的房產(chǎn)中介公司是主動(dòng)方，要充分尊重購(gòu)房者一方的知情權(quán)，要明確、完整地將有關(guān)信息告知購(gòu)房者，使購(gòu)房者清楚簽下這個(gè)合同能享受什么權(quán)利，要盡什么義務(wù)。