二手房買賣過程中，很多人通常比較關(guān)注地段、樓層、戶型、裝修以及物業(yè)管理等細節(jié)，往往忽略“房齡”。但是如果買到了老舊的二手房，不但貸款會受影響，而且居住的舒適度也會大大降低。關(guān)于房齡從什么時候開始計算、房齡大小有哪些影響、如何辨別真實房齡，大家都可以了解一下。
一、 房齡從什么時候開始算?
所謂房齡，是指自房屋竣工驗收合格之后交付使用之日起開始計算。意思就是從開發(fā)商交房那天起，就開始計算房齡了。大家應(yīng)該注意區(qū)分房齡與房屋使用年限，房屋使用年限即房屋土地的使用年限，從開發(fā)商獲得地皮之日開始計算。
二、房齡大小有哪些影響?
1、影響剩余產(chǎn)權(quán)年限
普通住宅的產(chǎn)權(quán)年限為70年。通常來說，房齡越老，房屋的剩余產(chǎn)權(quán)年限也就越短。
2、影響貸款年限
買二手房采用商業(yè)貸款，貸款年限還會受到房屋年齡限制。在同等情況下，房齡越老，貸款年限就會越短，月供就會相對較高，每月的還款壓力就會比較大。
3、影響房屋剩余壽命
住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量決定房屋的自然壽命。房屋在使用過程中，都會受到一定的磨損。二手房房齡越老，房屋的磨損程度就越嚴(yán)重，房屋剩余的壽命就越短，在居住一定年限后，可能就會變?yōu)槲７?，不再適合居住。
4、影響房屋維修費用
房齡越老，受到的磨損就越多，出現(xiàn)的問題也就越多，因此，就需要對房屋進行修繕。進行房屋維修時，需要耗費一定的維修資金。通常來說，房齡越老，房屋的維修費用也就越高。
三、 怎么辨別真實房齡?
1、到房產(chǎn)管理部門查詢底檔
無論是單位建的房子還是商品房，都會在當(dāng)?shù)叵鄳?yīng)的產(chǎn)權(quán)部門登記。查詢底案需和賣方一起帶上產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)證件到房產(chǎn)交易中心或房管局等部門進行相關(guān)查詢才可以。
2、看房產(chǎn)證
房產(chǎn)證的辦理時間大致能推斷出房齡。首次賣房的二手房可通過下面這個方法推算，如果是商品房，可由產(chǎn)權(quán)辦理時間往前推一兩年的時間，如果是公房則時間更長，最少前推兩三年時間。
而如果是多次轉(zhuǎn)讓的房子可以看房產(chǎn)證上房屋的建成年代，有些房屋的房產(chǎn)證上會顯示建成年代。有的房產(chǎn)證上會有測繪頁，上面會有房屋建成年代的記載，也可以做房齡參考。
3、觀察房屋內(nèi)外結(jié)構(gòu)
看房的時候需要注意廚房、衛(wèi)生間，因為廚衛(wèi)的裝修牽扯到眾多管道，不容易更換，一般能從裝修風(fēng)格、材質(zhì)來判斷房屋的裝修年代，從而大致推出房屋的年齡。還有就是地板的裝修也不容易更換，地板的成色以及款式，都能看出房屋的裝修年代。
4、多方打聽收集信息
一個是通過中介打聽，中介門店一般都在小區(qū)周圍，對房屋的真實年齡比較了解，靠譜的中介公司一般都會告知購房者真實信息。二是通過小區(qū)物業(yè)或鄰居打聽，從而了解真實的房齡。
買二手房時，尤其是一些房齡比較老的二手房，很多人只是考慮到了貸款年限會受到房齡的影響，以及老舊二手房，居住的舒適度比較低。但對于房屋的剩余產(chǎn)權(quán)年限和壽命，以及房屋的維修費用，考慮的不多。買二手房時，這些方面，也一定要考慮全面。
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