二手房交易過(guò)程的諸多問(wèn)題是市民關(guān)注的焦點(diǎn)，這里將圍繞居間合同的法律作用以及合同簽訂后各方的權(quán)利和義務(wù)為主題，向廣大市民傳授經(jīng)驗(yàn)。
 

　　【案例一】買賣任一方導(dǎo)致違約，中介不承擔(dān)違約責(zé)任

　　南昌市民張某通過(guò)中介看到一套二手房掛牌出售，覺(jué)得比較合適，隨即通過(guò)中介聯(lián)系看房并達(dá)成購(gòu)買意向，當(dāng)天向中介付了意向金1萬(wàn)元。但當(dāng)中介聯(lián)系到賣家，確認(rèn)房屋買賣事宜并轉(zhuǎn)付意向金時(shí)，賣家反悔，以家庭意見(jiàn)不統(tǒng)一為由拒絕賣房。無(wú)奈，中介只得通知張某，居間不成功，賣家不肯賣房，請(qǐng)他另?yè)Q其他房屋，或取回意向金。但張某認(rèn)為，買賣不成，中介公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)多次協(xié)商，張某與中介未取得一致。張某把中介告上法院，要求中介按照“定金法則”承擔(dān)賠償責(zé)任。法院一審判決駁回了張某的賠償請(qǐng)求，二審維持原判。

　　專家評(píng)論：在這類糾紛中，有個(gè)共同的特征，即下家認(rèn)為既然與中介簽訂了居間合同，約定了具體的買賣條件，且付了一定數(shù)額的意向金或預(yù)付了部分房款，最后卻未能買到房子，就認(rèn)為中介違約了。近兩年，由于房?jī)r(jià)上漲，這樣的糾紛非常多。買房不成而房?jī)r(jià)上漲，購(gòu)房者心理難以平衡。這樣的主張法院是不能支持的。居間服務(wù)是信息服務(wù)和媒介服務(wù)，居間服務(wù)最顯著的特征是“居間性”，即居間人不是上下家任何一方的代理人，其服務(wù)行為是事務(wù)性行為，不是法律行為，不能決定買賣最后能否成功，當(dāng)然也不能承擔(dān)上下家任何一方的權(quán)利或義務(wù)。當(dāng)然，若居間不成，根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，中介不得向委托人收取報(bào)酬。居間活動(dòng)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)依法由居間人自行承擔(dān)。

　　【案例二】簽訂合同前須對(duì)房源進(jìn)行充分了解

　　市民吳某通過(guò)中介看中一套二手房，經(jīng)過(guò)中介的居間服務(wù)，吳某與賣家朱某簽訂了《居間合同》。合同簽訂當(dāng)天吳某付了定金1萬(wàn)元，并對(duì)交房、付款等條款作了約定。簽約一周后，吳某反悔，并向中介發(fā)出書面通知，認(rèn)為賣家隱瞞了該房屋一年內(nèi)連續(xù)死亡兩人的重要事實(shí)，造成重大誤解，要求解除買賣合同。賣家原本不同意解除買賣合同，經(jīng)中介溝通后同意解除買賣合同，但對(duì)定金返還不能達(dá)成一致。兩個(gè)月后，賣家將房屋另售他人，并因定金退賠問(wèn)題與吳某鬧上法庭。庭審中，買家吳某認(rèn)為，房屋內(nèi)發(fā)生過(guò)死人情況，不吉利，因賣家沒(méi)有告知而產(chǎn)生誤解，合同解除歸咎于賣家。賣家認(rèn)為，生老病死屬人之常理，買家沒(méi)有詢問(wèn)，自己沒(méi)有告知的義務(wù)，合同解除應(yīng)歸咎于買家。法院判決將合同解除歸咎于買家，駁回了吳某的訴訟請(qǐng)求。

　　專家評(píng)論：買賣合同簽訂后，因?yàn)椤安患钡脑蛞笸朔恳话笧槭裁磿?huì)敗訴呢？主要有三個(gè)原因：人員死亡的事實(shí)是否應(yīng)當(dāng)告知存在爭(zhēng)議。多數(shù)人認(rèn)為，除非買家事先有特別要求，否則賣家對(duì)屋內(nèi)死過(guò)人的情況沒(méi)有法定的事先告知義務(wù)。第二，沒(méi)有證據(jù)證明賣家或中介有欺詐行為。欺詐通常是指故意告訴對(duì)方虛假情況或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方作出錯(cuò)誤決定的行為。第三，重大誤解之說(shuō)難以成立。重大誤解通常是指行為人對(duì)行為的性質(zhì)、內(nèi)容、行為對(duì)象或其他直觀信息認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤，導(dǎo)致行為的后果與自己的意思相悖的情形。在庭審中，買家提出其購(gòu)房目的是用作婚房，但由于無(wú)證據(jù)證明在合同簽訂前有過(guò)約定或要求，且其同意接受房屋內(nèi)原有設(shè)施、家具，法院據(jù)此沒(méi)有采納他的辯解。
    【案例三】簽訂居間合同后私下成交仍應(yīng)視作合同成立

　　市民馬某將其一套二手房委托中介掛牌出售，并與中介公司簽訂了居間合同。合同約定，馬某委托中介為其提供居間服務(wù)，以不低于23萬(wàn)元的價(jià)格出售房屋，委托期限自2010年9月1日起至同年11月30日止。合同約定，賣家在委托期內(nèi)私下與他人成交的，視作居間合同成立，應(yīng)按房屋成交價(jià)格的1.5%計(jì)收中介服務(wù)費(fèi)。居間合同簽訂后不久，中介發(fā)現(xiàn)馬某與中介推薦的客戶王某私下成交。經(jīng)交涉，馬某認(rèn)為，房屋是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，自己以個(gè)人名義與中介簽訂的居間合同是無(wú)效合同，并以此為由拒付中介費(fèi)。經(jīng)多次協(xié)商無(wú)果，中介將馬某告上法庭，要求按居間合同的約定支付中介費(fèi)。一審法院查明上述事實(shí)，認(rèn)定居間合同合法有效，依法判決馬某支付約定的中介費(fèi)。對(duì)此馬某沒(méi)有上訴。