專家評論：依法簽訂的合同受國家法律保護。馬某被判按約支付中介費，體現(xiàn)了合同的嚴(yán)肅性及國家法律法規(guī)的強制性。那么，馬某提到的合同無效理由為什么不成立呢？居間合同與房屋買賣合同有本質(zhì)的區(qū)別。屬共同財產(chǎn)的房屋，若未經(jīng)所有共有權(quán)人同意，部分權(quán)利人出售房屋的行為是無效的。但對于居間合同來說，不能如此簡單認(rèn)定。在司法實踐中，一種意見認(rèn)為，居間合同的本質(zhì)是基于居間服務(wù)的委托合同，委托人只要是完全民事行為能力人且以自己名義訂立居間合同，一經(jīng)訂立即可生效。由于對委托居間的房屋沒有合法的處置權(quán)而居間不成的，不影響居間合同的效力。另一種意見認(rèn)為，如果委托人對所委托居間的房屋沒有合法處置權(quán)且不能形成表見代理，事后又不能得到追認(rèn)的，居間合同則歸于無效。如果中介經(jīng)紀(jì)人履行了必要的審查義務(wù)且委托人隱瞞了權(quán)利瑕疵的，中介可按約或根據(jù)實際損失追究委托人的締約過失責(zé)任。在本案中，無論采用上述哪種觀點，由于馬某和王某已實際成交，因此居間合同無效的辯解當(dāng)然不能被采納。

　　【案例四】有償性是居間合同的重要特征 
 　　曾某通過中介看中了一套二手房，同意以總價25萬元購買，與中介簽訂了居間合同一份，委托中介為其提供購買上述房屋的居間中介服務(wù)。合同約定，曾某對其委托的房地產(chǎn)居間事項，在規(guī)定的范圍內(nèi)按成交價的1%向中介支付中介費2500元。合同還約定，中介可以轉(zhuǎn)委托其他公司代辦有關(guān)手續(xù)，若轉(zhuǎn)委托造成曾某利益受損的，曾某有權(quán)要求中介承擔(dān)賠償責(zé)任。后在中介的努力下，曾某與買家達(dá)成交易，簽訂了房屋買賣合同。但直至買賣合同履行完畢，曾某始終以各種理由拒付中介費。無奈，中介將曾某推上被告席。在庭審中，曾某提出了拒付中介費的三條理由：中介方已經(jīng)向買家收取了中介費，不應(yīng)再向其重復(fù)收取中介費；中介委托其他公司辦理過戶手續(xù)；中介違反了國家的稅收規(guī)定。經(jīng)過庭審質(zhì)證及辯論，一審法院判決曾某全額支付中介服務(wù)費。

　　專家評論：居間合同的一個重要特征即為有償性。我國居間服務(wù)的報酬制度，可以概括為三點：一是傭金約定制度，二是法定上限制度，三是風(fēng)險報酬制度。前兩點比較容易理解，對于風(fēng)險報酬制度，這是基于我國《合同法》對居間服務(wù)的強制性規(guī)定：“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬”。拒付中介費的法定理由是居間不成或由于中介的欺詐行為而導(dǎo)致交易不成的情形。曾某所說“重復(fù)收取中介費”的問題，其實是個誤解。在居間過程中，中介、買家及賣家三者之間有三個相對獨立的法律關(guān)系：買家與中介之間的居間委托法律關(guān)系，賣家與中介之間的居間委托法律關(guān)系以及買賣家之間的房屋買賣法律關(guān)系。居間成功后，買賣雙方各自按約支付居間合同約定的中介費，是兩個相對獨立的合同義務(wù)，因此不存在重復(fù)收費之說。至于是否違反國家稅收規(guī)定的問題，因庭審中曾某未提供任何證據(jù)，且不屬于本案的審查范圍，法院未予處理。不僅如此，稅收問題涉及另外的行政征收法律關(guān)系。在房屋買賣中介過程中，買家、賣家以及中介均是獨立的納稅人，負(fù)有不同的納稅義務(wù)。至于委托他人代辦手續(xù)，居間合同中已明確約定可以這樣做。(李佳嘉 楊志聞)