相對(duì)來(lái)說(shuō)，二手房的買(mǎi)賣(mài)比新房要復(fù)雜得多，不僅僅是之前我們?yōu)榇蠹医忉尩摹皾M五唯一”的問(wèn)題，還有關(guān)于評(píng)估價(jià)、成交價(jià)等各種價(jià)格的問(wèn)題。

　　

　　今天就重點(diǎn)給大家梳理一下二手房的幾個(gè)價(jià)格的問(wèn)題。

　　

　　關(guān)于二手房，你需要搞清楚四個(gè)價(jià)格：成交價(jià)、網(wǎng)簽價(jià)、指導(dǎo)價(jià)、評(píng)估價(jià)。

　　

　　成交價(jià)：

　　

　　這個(gè)比較容易理解，它就是指購(gòu)房者終支付給賣(mài)家的總金額，是房屋的實(shí)際價(jià)格。

　　

　　成交價(jià)是買(mǎi)房人從房主那里所購(gòu)買(mǎi)的二手房的實(shí)際支出，比如房主出價(jià)100萬(wàn)，實(shí)際成交的價(jià)格為97萬(wàn)，這個(gè)價(jià)格即為成交價(jià)。

　　

　　指導(dǎo)價(jià)：

　　

　　指導(dǎo)價(jià)是指依照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》規(guī)定，由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。

　　

　　換句話說(shuō),二手房過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)就是政府根據(jù)他的權(quán)限和市場(chǎng)現(xiàn)狀,給出的強(qiáng)制性的價(jià)格范圍。

　　

　　網(wǎng)簽價(jià)：

　　

　　現(xiàn)在房產(chǎn)交易都要進(jìn)行網(wǎng)上簽約，所謂的“網(wǎng)簽價(jià)”就是指在網(wǎng)管局系統(tǒng)里體現(xiàn)的成交價(jià)格。

　　

　　網(wǎng)簽價(jià)不能低于房管局要求的區(qū)域低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)。網(wǎng)簽價(jià)高于指導(dǎo)價(jià)就按網(wǎng)簽價(jià)格交稅，反之按指導(dǎo)價(jià)交稅。

　　

　　網(wǎng)簽價(jià)通常比實(shí)際成交價(jià)要低，比如一套房屋的成交價(jià)為200萬(wàn)，購(gòu)房者需要貸款100萬(wàn)。如果他為首次購(gòu)房，那么可貸7成，網(wǎng)簽價(jià)即為100/70%，約等于143萬(wàn)。

　　

　　評(píng)估價(jià)：

　　

　　所謂二手房評(píng)估，就是專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)一定的方法對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，終給出一個(gè)評(píng)估價(jià)。

　　

　　在二手房交易中，評(píng)估價(jià)通常為房屋成交價(jià)的7成左右。銀行會(huì)根據(jù)評(píng)估價(jià)的多少來(lái)放款，評(píng)估價(jià)越高，個(gè)人可以貸款的額度也越高，首付的壓力就會(huì)小很多。

　　

　　舉個(gè)例子：

　　

　　實(shí)際成交價(jià)97萬(wàn)的房子，評(píng)估價(jià)分別為86萬(wàn)和100萬(wàn)時(shí)，其首付和貸款額度大不一樣。如圖：

　　

　　二手房成交價(jià)、網(wǎng)簽價(jià)、評(píng)估價(jià)都是什么鬼？

　　

　　通常，我們喜歡依據(jù)二手房的網(wǎng)上掛價(jià)和房主開(kāi)的價(jià)格，乘以對(duì)應(yīng)的首付比例，來(lái)計(jì)算首付款。成交價(jià)為97萬(wàn)，按照30%的首付比例來(lái)算，我們所理解的首付則為29.1萬(wàn)。但由于有評(píng)估價(jià)，評(píng)估價(jià)若為86萬(wàn)，則高可貸款額度為60.2萬(wàn)；評(píng)估價(jià)若為100萬(wàn)，則高可貸款額度為70萬(wàn)。相應(yīng)的，低首付比例則為36.8萬(wàn)和27萬(wàn)，一次減輕近10萬(wàn)的首付負(fù)擔(dān)。

　　

　　所以，很多人為了能夠多從銀行貸款故意把評(píng)估價(jià)做高，但如果高得過(guò)于離譜會(huì)被銀行察覺(jué)，這樣一來(lái)他的貸款申請(qǐng)將被銀行拒絕，甚至可能被定性為騙貸而被追究法律責(zé)任。

　　

　　之所以要區(qū)分這些價(jià)格，是為了給除房款以外的其他稅費(fèi)作定價(jià)依據(jù)。

　　

　　那么，二手房稅費(fèi)，是按照什么價(jià)來(lái)征收的呢？

　　

　　買(mǎi)二手房需要繳納很多的稅費(fèi)，其中，中介費(fèi)是依據(jù)成交價(jià)來(lái)征收的；契稅、稅、個(gè)稅，一般情況下，依據(jù)銀行的評(píng)估價(jià)征收，也有的城市是根據(jù)指導(dǎo)價(jià)來(lái)征收的。

　　

　　另外，因?yàn)榈匚坏牟煌?，也存在一些差異，大家需要到?dāng)?shù)胤抗芫衷倬唧w打聽(tīng)。